カテゴリー: シンガポール不動産マメ知識

コンドミニアム
プール、ジム、テニスコート、屋外バーベキューなどの施設を備えた共有設備がある、日本で言う高級マンションです。　施設の大きさはユニット総数によって違います。（総数が多いほうが施設が充実している傾向があります）　入居者は基本的に無料で各施設を使用できます。　セキュリティガードが２４時間体制で不審者を見張ってくれており、セキュリティ面はとてもしっかりしており安心できます。　とても暮らしやすいので、駐在の方をはじめ、日本人の方にもとても人気があります。　家賃・価格はロケーションや建物自体によって大きく異なりますが、特に人気のエリアは、「リバーバレー」と呼ばれる地域です。　日本食材を販売する明治屋や日本本屋の紀伊国屋さんなどが近くにありとても便利でオーチャードまでもバスで５分程度です。

ＨＤＢ
HOUSING & DEVELOPMENT BOARDの略語です。　シンガポール人の８５％以上が住んでいると言われています。　政府が建築した公共住宅であり割安です。日本で言う公団のようなもので、一定の基準を満たせば外国人でもユニットごとまたはルームを借りることができます。（お借りの際は必ず、エージェントに規則をご確認ください）
　一昔前まではＨＤＢのデザインも画一的な単純なものでしたが、最近ではデザインが凝ったものが多くつくられていて、コンドミニアムのユニットと比べても遜色の無いものもあります。　ＨＤＢが供給するフラットには、１ルーム～５ルームまでとエグゼクティブタイプがあります。多いタイプは、３または４ルームです。　シンガポールではリビング・ダイニングも１ルームに数えるます。（*例：４ルーム＝１リビングルーム+３ベッドルームとなり、コンドミニアムの言い方とは若干違います）　多くのシンガポーリアンが狭い国土の中で住宅を確保できているのも、持ち家率が非常に高いのもＨＤＢのおかげといっていいでしょう。
*ＨＤＢの新ルールによって、ユニット・ルームシェアの賃貸は最低６ヶ月以上となっていますので短期借りご希望の方は注意が必要です。

サービスアパートメント
　家具や食器、調理器具、家電など生活に必要なものをすべて備えたホテルのスタイルに近いサービスを備えた、短・中期滞在者向けの高級賃貸マンションのことです。　さらに掃除やシーツ交換などのメイドサービスもついており非常に快適ですので、ご予算に余裕がある方にはオススメです。　*ただし、電気代金が毎月１５０ドルまでなど制約があったり、インターネットのスピードが限られているので要確認が必要です。
シンガポールには以下のようなサービスアパートメントがあります。

サービスアパートメント一覧
Cairnhill Towers
Central Place
Central Square
Darby Park Executive Suites
Far East Plaza
Fraser Place Robertson Walk, Singapore
Fraser Suites River Valley, Singapore
Great World Serviced Apartments
Lanson Place Winsland Singapore
Le Grove Serviced Apartments
Leonie View
Orchard Parksuites, Singapore
Park Avenue Suites
Parkroyal Residences
Regency House
Riverside View
Shangri-La Apartments
Somerset Bencoolen, Singapore
Somerset Compass, Singapore
Somerset Grand Cairnhill, Singapore
Somerset Liang Court, Singapore
Somerset Orchard, Singapore
Treetops Executive Residences
Wilby Bukit Timah
Wilby Central

セミデタッチ/タウンハウス/テラスハウス
同じ建物内に、２から１０世帯が入っており、それぞれプライベートの入り口と庭がついているため、戸建てのようにお過ごしいただけます。　コンドミニアムの一部がタウンハウスの造りなっているところもあります。　戸建て（バンガロー）に比べたら、家賃も安く、プライベート性もあります。　最近では、ホームステイの受け入れをされているご家族なども多くみられます。（１５００ドル程度が相場のようです。）

一戸建て（バンガロー）
高級住宅地の豪華なプール付のものから、郊外の経済的な（といってもまだまだ高いですが。。。）ものまで色々とありますが、立地条件が不便なわりには高価だったり、設備や庭のメンテナンスなどが面倒という側面があります。　日本人にはあまり好まれてはおらず、長期滞在予定の欧米人に好まれています。

⇒　２０１０年より Council of Estate Agencies (CEA)　が不動産の新しい指針を発表しました。
こちらによると、特にエージェント費用の制限がなくなりましたが、
以前の慣例を参考としているエージェントはまだ多くいます。
ただし、不動産マーケットが日々上がっていますので、
３５００ドル前後まで目安が上がってきています。

２００８年度より、シンガポールの不動産の指針を打ち出していた、IEA（Institute of Estate Agents）が不動産エージェントの手数料に対する指針を削除しました。（以下の文をご参照下さい）

以上のことから、公的な指針がありませんが、不動産業界の慣例として次のようになっています。※あくまで参考として下さい。このことが全てのケースに当てはまるわけではありません。

３５００ドル程度以下　テナントさん支払い　＋　オーナーさん支払い
３５００ドル程度以上　オーナーさん支払い

以下、IEA　websiteより（http://www.iea.org.sg/index.cfm?GPID=150）

PRESS RELEASE
Tuesday, 5th August 2008

Removal of IEA’s Commission Guidelines

Moving forward IEA will remove IEA’s guidelines in September 2008 and paving the way for industry players and real estate agencies to set their own commission guidelines.

On 18th July 2007, IEA submitted the IEA’s “Professional Fee/Commission for Real Estate Agents/Agencies.” to the Competition Commission of Singapore (CCS) seeking the Commission’s guidance, pursuant to Section 43 of the Competition Act (Cap 50B) on the Notification and Application if it infringes Section 34 of the Competition Act ( Cap. 50B ), which prohibits agreements, decisions by association of undertaking or concerted practices which have the object or effect of preventing, restricting or distorting competition within Singapore.

Many rounds of meetings and discussions took place between IEA and the Competition Commission of Singapore over the period of the year with reference to the IEA Guidelines, the1974 Government Gazette and the rationale for IEA’s introduction of the IEA Professional Fee Guidelines in 1999 and the amendments thereafter.

IEA has always maintained that the Guidelines are non-binding and that real estate agents are free to negotiate fees with their customers. Real estate agents in Singapore are not regulated.

On 25th June 2008, IEA has been advised by the Competition Commission of Singapore (CCS) to remove all elements of fee recommendations and recommendations on fee structures from the Guidelines and any reference to the same in materials that it provides to its members and to the public such that the Guidelines are compliant with the Act.

The CCS noted that IEA in its submission had stated that the IEA Guideline is widely accepted and in practice in the industry today but find it to be the de facto industry standard. IEA has been advised to take the necessary steps to inform our Members, the industry and the public on the abolishment of the Guidelines and relevant materials within three (3) months of the date of issuance of the Guidance. i.e. by 25th September 2008.

The CCS is of the view that the Guideline is harmful to competition, restricting competition in both fee levels and fee structure in the real estate industry and likely to have the object of appreciably restricting competition among real estate agents in the real estate agency market AND that it is IEA’s desire to set industry standard applicable to estate agents and agencies and it affects competition because it enables all participants to predict with a reasonable degree of uncertainty what the pricing policy pursued by their competitors will be.

IEA’s point of view is that we have to comply though we have highlighted to the Competition Commission of Singapore that IEA may not be agreeable to their guidance or assessment which are consistent with decisions by established foreign competition authorities, where the real estate agents are regulated but unlike those in the Singapore who are yet to be regulated.

IEA will be removing the IEA Professional Fee Guidelines and would not advise, encourage or facilitate any discussions, agreements or arrangements on fees amongst IEA members or industry players. We encourage our members and industry players to set their own professional fees/ commission rates and services that they will provide to their customers.

In view of CCS guidance and the removal of the IEA Professional Fees Guidelines, our advice to customers is to do your own due diligence when engaging your next real estate agent AND if you want to choose a professional real estate agent, choose one who is a member of IEA. At least, you will have peace of mind and an avenue for redress if necessary.

IEA maintains that the rationale for the introduction of the Guidelines is meant for better uniformity in fees and as an accepted and approved standard for real estate agents’ remunerations for transactions and to keep the customers informed and avoid over charging. IEA’s 10 year old Professional Fee Guidelines being what it is, is not binding but merely as a point of reference in the real estate industry.

IEA would like to take this opportunity to encourage consumers to engage agents who are members of IEA. Members of IEA adhere to a strict Code of Conduct & Ethics and IEA has a Mediation Board & Disciplinary Board to address any complaints from consumers. Members of IEA are also encourage to subscribe to Professional Indemnity Insurance (P.I) to protect the interests of consumers.

修理について
マイナーリペアといって、契約書で決められた範囲内（１５０ドル程度まで）でテナントさんは修理や消耗品の交換をしなければなりません。たとえば、電球、蛍光燈など住居に付帯する消耗品の交換業務は一般的にはテナントさんの責任でなされなくてはなりません。それ以外の備品については通常の使用の結果故障した場合はすべて家主の責任と負担で修理することが一般的に決められています。そのため故障は必ずオーナーさんに連絡し（できれば文書で）修理を依頼する必要があります。もしテナントさんがオーナーさんの同意を得ずに勝手に修理した場合は、オーナーさんがその費用負担を拒否することがありますので注意が必要です。なお、 オーナーさんサイドがなかなか修理を行ってくれないケースが多いので、必ず我々にすぐにご相談下さい。
また、一定金額を超えた場合の全額を貸主が負担するのか、その越えた部分のみ貸主が負担するのかをはっきりさせておく必要があります。契約主義ですので、契約内容によって、貸主が不具合修理を手配するのか、又、費用は貸主負担か、借主負担かが決まってきます。

契約中のオーナーサイドのビューイングについて
シンガポールでは不動産投資が活発でしばしば賃貸借期間中に貸主がかわることがあります。そのために貸主が売却する場合に賃貸借期間中でも購入希望者が物件を見にくることがあり、借主はそれを拒むことができない旨の条項が契約書に記載されていますので、その頻度等について確認が必要です。賃貸借契約が切れる場合も同じように次の賃借人を貸主は案内しますので同じような注意が必要です。

諸料金の支払について
水道、電気、ガス、インターネット、電話、テレビライセンス、ケーブルテレビ視聴料等の申込料及び毎月の使用料は、基本的にすべてテナントさんのご負担となります。 　
分からないことがあれば、いつでも我々ＥＲＡ日本人メンバーにご相談下さい。

大切な連絡は全て書面で行ってください
シンガポールでは特に、大切な連絡事項、依頼約束事項は電話や口頭ではなくすべて書面で行なうように気をつけましょう。基本的なことですが習慣言語の違う者同志での口頭でのやりとりは、後に言った、言わないのトラブルに必ずつながります。この場合によくメールを利用する方法がありますが、必ずオリジナルを後で署名入りで郵送してもらう、あるいは郵送するようにしましょう。

コンドミニアムのメンテナンス　マネージメントオフィス
彼等は共有部分の管理（修理）に責任を持っていますが、専有部分はオーナーさんの責任です。メンテナンス・マネージャーが善意で修理手配してくれた場合も、費用負担の問題が起こります。まずはオーナーさんと話すのが先決です。
※ＴＯＰ１年以内の新築は、基本的にマネージメントの負担で修理をしてくれます。

オーナー宛郵便物
テナントさんの善意として、オーナー宛郵便物は保管してあげてください。

お支払いの延滞
家賃支払いが通常１４日以上遅れますと、オーナーさんは警告状を発送してきます（催告）。その後も、再度支払いが遅れますと、オーナーさんは契約を解除することが、契約上、又、慣行上、認められています。テナントさんに悪意がなくても、家賃支払い遅れはオーナーさんの資金計画等に影響を与える為、テナントさんは深刻に受け止め、その後、関係がギクシャクする事にもなりますので、ご注意下さい。

鍵の入手・通電・通水
オーナーさんから鍵を入手のうえ、入居します。尚、入居（引越作業）の際、使用引越業者が、エレベーターやその他の施設に損害を与えた場合、テナントさんが一義的責任を負うことになりますので、信頼できる業者を使いましょう。又、引っ越し作業に際しては、極力夜間、土曜日の午後、日曜・祭日は避け（他人の迷惑・管理規定で禁止している場合も多い）、通常、マネージメントオフィスに事前に通告し、保証金（１０００ドル程度を小切手で）を支払う義務が在ります。入居時には、ＳＰサービスに電気（230v／50cicle）・水道・ガス・電話の接続手続きが必要です。ＥＲＡの場合、これら手続きを事前に代行致します。尚、とくに電力・水道・ガスは、開通まで（申込み日を含めて）４営業日かかり、又、開通時にはテナントさんの立ち会いが必要となることもありますので、あらためてご確認下さい。

火災保険・第3者賠償責任保険
一般的に、建物の火災保険はオーナーさんが掛けています。しかし、テナントさんに落ち度がある場合、テナントさんに損害賠償責任が発生します。当地では、暖房具を使わず、且つ、木造ではないため、火災は比較的少ないですが、その他の偶発的損害賠償責任をもカバーするため、第3者賠償責任保険を購入を、されることもご検討下さい。シンガポールでは、House Holder Policyと呼ばれていますが、日本では付保は”常識”というより、むしろ賃貸契約上の借主の義務となっている場合が多いです。

賃貸に必要なお支払いは以下のようなものがあります。

家賃（レント）
通常は管理費/修繕積立金、家具のリース料を含んだものが家賃とされています。
１か月分の家賃の先払いが原則です。

敷金（デポジット）
家賃の２ヶ月分（５０００ドル以上の物件の場合は、敷金３ヶ月の場合があります）
※１年契約の場合１ヶ月分になります。

手付金（仮契約時に支払います。この支払いは契約時に敷金：デポジットとなります。）
１か月分で仮契約時に支払います。

エージェントフィー
ご契約ごとで異なります

印紙代
１００～４００ドル程度（家賃によって異なります）

テレビライセンスフィー
１１０ドル程度

※２年契約の場合　３ヶ月分家賃＋エージェントフィー＋印紙代＋テレビライセンス
　１年契約の場合　２ヶ月分家賃＋エージェントフィー＋印紙代＋テレビライセンス

上記が本契約までにかかります。

以下は、お引越し後に状況によっては必要になるお支払いです。

修繕費用（マイナーリペアー）
１５０ドル程度までは有料（契約書に明記されています）
契約によりますが、１５０ドル程度以上の修理は、テナントさんの明らかな過失によるものを除き、オーナーさんが負担します。
※マイナーリペアーはテナントさんご負担です。ただし、入居後２～４週間程度まではオーナーさんが貸主の責任としてすべての費用を負担してくれます。

エアコン修理費用
契約にエアコン修理項目が入っていれば、オーナー負担。いなければ、テナント負担。
例えば、エアコンの定期点検業務（フィルターの交換、清掃、その他の部品の清掃等）をテナントの義務として規定する契約の場合、その義務を怠った結果として発生する故障についてはオーナーは修繕費の負担を拒否することがあります。エアコンの定期点検業務がテナントかオーナーのどちらの責任で行なわれるべきものであるのかを必ずチェックしましょう。定期点検の目安としては毎日何時間も使用するような場合は月１回、それ以外の場合は２、３ケ月に１回の割合で実施することが望ましいです。
※我々もエアコン業者の紹介をしておりますのでお気軽にお聞き下さい。

その他の必要費用
電球、蛍光灯、呼び鈴の電池など住居に付帯する消耗品の交換業務は一般的にはテナントの負担でされなくてはなりません。それ以外の備品について、テナントに過失が無い場合はすべてオーナーの責任と負担で修理することが一般的に決められています。そのため故障は必ずオーナーに連絡し（できれば文書で）修理を依頼する必要があります。もし借主が家主の同意を得ずに勝手に修理した場合は、家主が知っている業者を使わなかったとして、その費用負担を拒否することがありますのでご注意下さい。

※水道、電気、ガス、電話、テレビ受信料・ケーブルテレビ視聴料等の申込料及び毎月の使用料は一般的ににはすべてテナントの負担となりますのでご確認下さい。

※我々ＥＲＡ日本人スタッフがサービスの一環として各手続きをお手伝いしておりますので、お気軽にお聞き下さい。 　

ご退去の場合

退居時、原状復帰が義務付けられている場合、自然損耗（Wear and tear）が免責になっているかを確かめましょう。契約上、退居時に全てを入居時の状態（新品であれば新品の状態に）戻さなければならないことになりかねません。また、入居時に既にあったしみや傷で退去時に修理費用を要求されないように、入居時に写真を撮っておくのも良いでしょう。壁への釘打ちは退居時に補修費用を要求される場合がありますのであまりなさらない方が良いでしょう。
引越作業後に、オーナーさんとテナントさんが双方立ち会いで現場検査（インスペクション）が行われます。その際、家具・備品リストに基き、その有無・状態の確認が行われます。基本的に自然損耗は免責になっていますが、人為的な損害の場合は、修理費を請求されます。修理費差し引きの後、敷金（デポジット）の残高の返金になります。
また、水道・電力・電話・新聞の停止と料金精算もお忘れないようにお願いします。
退去時に揉め事が起こらないように、ＥＲＡシンガポール日本人コンサルタントは、お客様からのご要望があれば、立ち会っております。

更新の場合

更新は、１年契約が一般的です。
契約上の通告期間に基き、契約が終わる２ヶ月以上前に、更新希望の申し入れをします。
更新の家賃については、更新時に再交渉としている場合が大半です。
一般的には更新の場合は、家具買い替え等を要求しなければそのままの料金でＯＫですがそのときの相場により大きく左右されます。スムーズな更新のためにわれわれに一言お声をおかけ下さい。精一杯サポート＆交渉させて頂きます。